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农村房屋买卖无效卖房人因"信赖利益"应补偿

2009-01-13 15:19:26 来源：李小慧

农村房屋买卖无效卖房人因

2005年9月家住大兴区的赵先生与外地来京的孔先生签订了一份房屋买卖协议，赵先生将位于大兴区农村的房屋卖给孔先生。约定房产及屋内装备折价共15万元。协议签订后，双方履行了合同约定。后孔先生对该院落内的部分房屋进行了装修，并增建了部分房屋。

2007年初，赵先生忽然将孔先生起诉到了法院，认为虽履行了合同，但买卖行为违反了法律有关农村宅基地和房屋不允许买卖的相关规定，是违法买卖行为。请求法院确认房屋买卖合同无效，孔先生将房屋返还给自己。

孔先生认为当初的买卖合同是双方真实意思表示，并没违反法律规定。应依法驳回原告的请求。合同签订后，自己对房屋进行了装修，并增建了房屋，如果认定合同无效，应赔偿自己经济损失。孔先生当庭提出反诉，要求赵先生赔偿自己信赖利益损失80万元。赵先生则表示只同意返还当初的购房款。

法院委托鉴定机构对争议的房屋进行了鉴定，估价结果为地上建筑物及相关附属物合计为137116元，宅基地区位补偿总价为340032元。

依照相关法律规定，集体所有的土地属于农民集体所有。本案中，孔先生并非当地集体组织成员，其购买农民集体所有土地上房屋的行为，违反了相关法律规定，确系无效行为，故双方签订《售房协议》无效。双方当事人基于无效的买卖协议所取得的房产或价款应当予以互相返还。但因买卖无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值等原因所获经济利益，而买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。在赵先生主张合同无效后，若仅依原价款相互返还，对孔先生显失公平。

最终，法院综合考量双方利益和本案具体情况，依据公平原则酌情判定赵先生与孔先生签订的房屋买卖合同无效，赵先生返还孔先生购房款15万元，并补偿经济损失200000元。